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2014年前三季度阳江市房地产市场分析(公众版)


2014 年前三季度阳江市房地产市场 运行情况分析报告
今年以来由于受国家宏观经济放缓、外部经济下行、购房者市场 预期转变以及去年增速较快有效释放刚性等因素的影响, 我市房地产 不可避免受到一定冲击,市场进入调整阶段。 据市房地产业协会行业统计,前三季度全市累计完成开发投资 67.3亿元, 同比减少27%; 施工面积717万㎡, 同比减少3%; 商品房 (含 商业用房、旅游地产、住宅等)销售面积150万㎡,同比减少9.7%; 商品房销售额为66.9亿元,同比减少23%;库存商品房面积(已领预 售许可证尚未售出的商品房面积)271.6万㎡共23901套;本年度新开 工面积196.8万㎡,新办施工许可证面积199.4万㎡。全市商品住宅交 易均价为3784元/㎡,同比下降4%;其中市区(江城区)商品住宅交 易平均价格为4609元/㎡,同比下降1.7%。另据地税部门统计,2014 年1-9月份,全市房地产业完成税收13.2亿元,同比增长5.7%。商品 房销售额与税收增长不相匹配。 一、各县(市)区房地产市场情况 除市区、阳东县投资额同比出现增长外,其它各县(市、区)房 地产开发投资同比都出现较大幅度的下降。商品房销售面积情况中, 市区(江城区)和海陵区同比下滑较多,阳春市出现小幅下滑,而阳 东县、阳西县则保持一定幅度的增长;由于商业地产和旅游地产销售 出现较大幅度的下降拉低销售额,除阳西县外,其余各地区的销售额

都出现一定的下降。 二、库存商品房和商品住宅情况 至今年9月底,全市库存商品房(已领预售许可证尚未售出的商 品房)为271.6万㎡共23901套,其中库存商品住宅为241.3万㎡共 21092套,与上一季度相比有所减少。市区的库存商品房为120.4万㎡ 共9228套,其中库存商品住宅为100.7万㎡共7304套,和上一季度相 比略有增加。海陵岛旅游地产库存较多,去库存压力较大。 三、商品房批准预售和预(销)售情况 1、商品住宅批准预售及销售情况 今年前三季度全市共批准预售的商品住宅共 10335 套,套数同比 增加 4%,面积为 110.9 万㎡,同比减少 16%;全市共销售的商品住宅 共 9572 套,套数同比增加 3%,面积为 127.7 万㎡,同比增加 3%。从 统计数据来看,全市商品住宅套数供需比例为 1.08:1,面积供需比 例为 1:1.15,供需大致平衡,商品住宅销售情况比较平稳。其中市 区(江城区)共批准预售的商品住宅共 2564 套,面积为 29.2 万㎡,同 比分别减少 15%和 19%; 销售的商品住宅共 2945 套, 套数同比减少 22%, 面积为 36.9 万㎡,同比减少 25%,市区商品住宅销售下滑较大,市区 的库存量仍然很大,因此去库存的压力依然较大。 从预 (销) 售商品住宅的房价划分情况来看, 每平方米售价在 3000 元(含 3000 元)以下的 1106 套,3000-4000 元的 5310 套,4000-5000 元的 2346 套,5000 元以上的 810 套,比例为 12%:55%:25%:8%;其 中市区每平方米售价在 3000 元(含 3000 元)以下的 9 套,3000-4000 元的 415 套,4000-5000 元的 1798 套,5000 元以上的 723 套,比例为 0.1%: 14%: 61%: 24.9%。 全市预 (销) 售的商品房套型以单价 3000-4000 元以上的为主占 55%,而市区(江城区)则以单价 4000-5000 元为主, 占 61%。

从全市批准预售和预 (销) 售商品住宅的面积、户型划分情况来看,其中批准预售的情况:90 ㎡ 以下(含 90 ㎡)的销售为 1698 套,90~120 ㎡的 5834 套,120~160 ㎡的为 2389 套,160 ㎡以上的 414 套,比例为 16%:56%:24%:4%; 按户型划分,二房及其以下的为 1420 套,三房的为 8129 套,四房的 为 567 套,四房以上的为 219 套,比例约为 14%:79%:5%:2%。90 ㎡~120 ㎡、三房的供给比例较大。预(销)售的情况:90 ㎡以下(含 90 ㎡) 的销售为 921 套, 90~120 ㎡的 5907 套, 120~160 ㎡的为 2084 套,160 ㎡以上的 606 套,比例为 10%:62%:22%:6%;按户型划分, 二房及其以下的为 696 套,三房的为 7745 套,四房的为 663 套,四房 以上的为 468 套,比例约为 7%:81%:7%:5%。90 ㎡~120 ㎡、三房 的商品住宅仍然是热销房型,其中户型为三房的比例达 81%。 2、商业地产的预(销)售情况 今年前三季度全市商业地产(商铺、写字楼)销售面积 7.7 万㎡ 6.5 亿元共 995 套,同比分别减少 27%、49%和 55%;其中市区(江城 区)的销售面积 3.4 万㎡ 3.8 亿元共 532 套,同比分别减少 15%、 23% 和 29%。 3、旅游地产的预(销)售情况 今年前三季度旅游地产销售面积 15.3 万㎡,销售额 12 亿元共 2314 套,同比分别减少 35%、46%和 22%。其中海陵区的销售面积为 12.5 万㎡,销售额为 10.1 亿元共 1748 套,同比分别减少 38%、50%、 28%。阳西县的销售面积为 2.8 万㎡,同比减少 21%;销售额为 1.9 亿元,同比减少 3%;共 562 套,同比增加 1%。 四、市区新建住房交易登记备案情况 今年 1-9 月份市区(江城区)交易登记备案的新建住房(一手房)为 37.65 万 ㎡共 23.58 亿元,同比减少 31%和 28%。其中一月份为 5.11 万㎡共

2.24 亿元;二月份为 3.11 万㎡共 1.37 亿元;三月份为 5.18 万㎡共 2.32 亿元;四月份为 3.22 万㎡共 1.44 亿元;五月份为 6.75 万㎡共 3.05 亿元;六月份为 1.25 万㎡共 0.57 亿元;七月份为 8.54 万㎡共 3.89 亿元;八月份为 3.62 万㎡共 1.62 亿元;九月份为 0.87 万㎡共 0.57 亿元。和去年同期相比,市区新建住房交易登记备案数明显减 少,但于 2012 年同期相比仍有较大增长。 五、房价走势情况 由于宏观调控政策效应的影响,不少开发商都采取“以价换量” 的营销手段,加大优惠促销力度。从近段时间的走势来看,房价略有 下降(2%-4%) ,属于理性回调,没有出现大幅下降,总体仍处于合理 稳定态势。据统计,全市商品住宅交易均价为3784元/㎡,同比下降 4%,与前两季度均价环比下降1%;其中市区(江城区)商品住宅交易 平均价格为 4609 元 / ㎡,同比下降 1.7% ,与前两季度均价环比下降 0.2%,价格基本企稳。 六、房地产市场运行分析 1、由于受外部经济下行预期、中央调控政策基调转变、购房者 预期转变、 银行信贷紧缩政策以及去年销售火爆从而减少刚性需求等 因素的影响,企业的销售压力较大,房地产市场出现小幅下滑,楼市 已进入调整期。 2、从我市房地产销售情况来看,普通商品住宅销售仍然企稳, 受到冲击主要是高端大户型住宅和商业地产以及旅游地产。据了解, 几大商业综合体和旅游地产项目的销售业绩都出现较大下滑。 3、国庆黄金周前央行出台房贷新政,各房企都把握这一利好政 策,纷纷推出优惠促销措施。据市房协统计,今年房博会期间人气大 增, 访客扎堆看房, 市场出现回暖迹象, 参展商销售面积达 1.9 万㎡, 同比增加 11%;销售额达 1.06 亿元,同比增加 12%;共销售房源 160 套,意向购房 800 套。 七、后市走势 受经济增速下降进入新的常态化、 偏紧的货币政策等因素的进一

步影响,我市房地产市场进入调整期。目前,全国各地已陆续放开限 购,同时央行和银监会在国庆前夕出台了《关于进一步做好住房金融 服务工作通知》 ,楼市终于迎来了较为宽松的调控和房贷政策。随着 政策利好的逐渐显现,一方面增强开发商和购房者对楼市“回暖”的 信心,另一方面也是对改善性住房需求购房者有着较大的刺激作用。 但根据目前的社会经济形势情况下行的压力仍然较大,受不动产登 记、房地产税开征等的影响,有相当部分市场潜在客户不但不再入市 购房,还有相当数量的二手房抛售,预计未来一段时间全市商品房面 临去库存压力仍然非常大, 因此建议各开发企业对于商业与旅游地产 方面要谨慎投资,利用好新的房贷政策,继续保持“以价换量”的销 售策略,加大优惠促销,积极跑量,抓紧消化库存,保证资金充裕。


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